Skip to main content

Forbedringer – hvad må udlejer lave i din lejlighed

Hos Lejernes LO Hovedstaden ser vi en stigning i sager, hvor udlejer ønsker at lave arbejder i lejemålet, mens man bor der - med en huslejestigning til følge. Det må udlejer som udgangspunkt godt, men reglerne skal følges.

En forbedring er en énsidig ændring af kontrakten

En lejeaftale adskiller sig fra andre aftaler derved, at udlejer ikke bare kan opsige aftalen, hvis han synes, den ikke er attraktiv nok. Til gengæld skal lejeren tåle énsidige ændringer i kontrakten inden for lovens rammer, herunder forbedringsarbejder og en heraf følgende huslejestigning. Lejerne har altså ikke vetoret i forhold til, om projektet skal gennemføres, men i de fleste tilfælde har lejerne ret til at få huslejenævnet til at tage stilling til lejeforhøjelsens størrelse og – hvis huslejestigningen er stor nok – om projektet er hensigtsmæssigt. Udlejers ret til at foretage forbedringsarbejder gælder sideløbende med udlejers forpligtelse til at vedligeholde ejendommen, og udlejer kan derfor lovligt løse et vedligeholdelsesbehov ved at varsle et forbedringsprojekt.

Lejeforhøjelsens størrelse

Lejeforhøjelsen som udlejer kan opkræve, er i loven begrænset til den brugsværdi, forbedringer tilfører det lejede. Hvis projektet angår udskiftning af vinduer, vil det i praksis sige, at man skal vurdere de eksisterende vinduers brugsværdi i forhold til de nye vinduer. Da ejendommen havde vinduer i forvejen, er det derfor ikke den fulde udgift til nye vinduer, som kan retfærdiggøre en huslejestigning, men derimod kun en forholdsmæssig del. Hvor stor denne del så er afhænger af, hvor gamle de eksisterende vinduer er og typisk jo ældre de er, jo større en brugsværdiforøgelse vil lejerne opleve. Udlejer kan derimod ikke kræve en større huslejestigning, fordi de gamle vinduer var dårligt vedligeholdt. Her skal man nemlig vurdere, hvilken brugsværdi de gamle vinduer ville have haft, hvis de havde været tilstrækkeligt vedligeholdt. Din lokale afdeling kan hjælpe med at vurdere, hvor stor brugsværdi de eksisterende installationer har, og dermed om der bør gøres indsigelse imod projektet . Udover vinduer er andre typiske forbedringsprojekter altaner, elevatorer, nye køkkener, nye badeværelser og isolering af tag og facade.

Udlejer skal varsle huslejestigningen

Uanset hvilken forbedring udlejer laver, skal en huslejestigning varsles efter lovens regler - altid med minimum 3 måneders varsel. Jo større og dyrere projektet er, jo mere grundigt skal det varsles. I nogen tilfælde skal beboerrepræsentationen i ejendommen indkaldes til et fysisk møde, men fælles for dem alle er, at lejerne – eventuelt via beboerrepræsentationen – skal have mulighed for at gøre indsigelse imod projektet. Hvis udlejer ikke varsler korrekt, kan han miste retten til at opkræve forhøjelsen både helt eller delvist. Denne artikel er alene til for at give et overblik og har derfor ikke alle detaljer med. Hvis du modtager en forbedringsforhøjelse, bør du derfor søge rådgivning om dine muligheder for at gøre indsigelse.

 

Om forfatteren

Ole Hansen

Jurist, LLO Hovedstaden

Back to top