Ny dom: Lejer ophævet: Renoverede uden udlejers tilladelse
Lejer må ikke renovere boligen uden udlejers godkendelse. Det viser ny dom. En lejer mistede sin lejebolig og blev ophævet, fordi han moderniserede i strid med reglerne.
Et nyt køkken eller badeværelse kan være en forbedring af boligen. Men som lejer skal man ikke gå i gang med omfattende byggearbejder uden først at få lov af udlejer, undersøge reglerne og følge den rigtige procedure.
Det viser en ny dom fra Østre Landsret, hvor en lejer blev ophævet efter at have gennemført en omfattende modernisering af lejligheden uden udlejerens tilladelse.
Lejeren havde blandt andet udskiftet køkken og bad, lagt nyt gulv, udskiftet paneler, døre og indfatninger, ændret VVS-installationer og udført omfattende el-arbejde. Derudover var en væg mellem køkken og gang blevet fjernet, og badeværelset var delvist revet ned. Ved syn og skøn blev værdien af arbejderne anslået til omkring 465.500 kr., mens el-arbejdet alene blev vurderet til 119.000 kr.
Lejeren havde ikke indhentet udlejerens tilladelse. Han kunne heller ikke dokumentere, at el- og VVS-arbejderne i det nødvendige omfang var udført af autoriserede håndværkere. Boligretten fandt, at der var tale om så omfattende arbejder, at de lå uden for lejerens råderet. Østre Landsret stadfæstede ophævelsen.
Råderet og anmeldelsespligt
Dommen betyder dog ikke, at lejere aldrig må forbedre deres bolig. Tværtimod giver reglerne om lejerens råderet mulighed for en række forbedringer.
”Men lejeren skal forudgående anmelde de påtænkte arbejder til udlejeren, og der gælder nærmere regler for blandt andet forbedringer af køkken og bad, flytning eller fjernelse af skillevægge og tekniske installationer”, forklarer Anders Svendsen, chefjurist i LLO.
Særligt el- og VVS-arbejde kræver omtanke.
”I sagen lagde landsretten vægt på, at lejeren ikke havde dokumenteret, at arbejderne var udført af autoriserede håndværkere i det nødvendige omfang”.
"Dommen viser især, hvor risikabelt det er at springe godkendelsesproceduren over. Det er altså ikke nok, at lejeren mener, at arbejdet er en forbedring af boligen", siger Anders Svendsen.
Det er langt fra alle sager, hvor lejer laver ændringer i lejeboligen uden tilladelse, som medfører, at lejeren bliver ophævet. I stedet vil udlejer kunne kræve reetablering ved
fraflytning, forklarer Anders Svendsen.
”Vi har et eksempel fra Østre Landsret fra 2011, hvor en lejer moderniserede et badeværelse uden tilladelse, men undgik ophævelse. I sagen fra i år var det nok særligt arbejdernes omfang og den manglende dokumentation for at vigtige el-arbejder og nedrivning af en muligvis bærende væg var gennemført håndværksmæssigt korrekt”, pointerer chefjuristen
LLO anbefaler
- Gå aldrig i gang med større ombygninger, før du har undersøgt, om arbejdet er omfattet af din råderet. Spørg gerne LLO inden du går i gang.
- Du skal anmelde arbejderne til udlejer, og for at du kan bevise, at du har gjort det, så anbefaler vi, at du anmelder det på skrift (brev og mail), og laver beskrivelsen så klar, at udlejer kan tage stilling til det.
- Hvis udlejer vil modsætte sig, skal han også gøre dette på skrift og inden 6 uger. Udlejer kan ifølge lejeloven modsætte sig, hvis han har ”særligt vægtige grunde”, fx særligt luksusprægede arbejder. Uenigheder kan afgøres af huslejenævnet.
- Husk at råderet betyder, at lejer selv betaler for arbejderne, men kan få dele af omkostningerne tilbage som godtgørelse. Godtgørelsen omfatter ikke hele udgiften, men beregnes efter lovens bund- og maksimumsgrænser, som reguleres årligt. Beløbet nedskrives som udgangspunkt med 10 procent om året, dog først fra to år efter, at forbedringen er taget i brug. Den resterende godtgørelse udbetales af udlejeren, når lejeren flytter.
Råderetsbekendtgørelsen:
§ 1
Lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at udføre og få økonomisk godtgørelse for følgende forbedringer m.v. i lejligheden:
1) Energibesparende foranstaltninger, herunder efterisolering, forsatsvinduer, termostatventiler o.lign.
2) Andre ressourcebesparende foranstaltninger, f.eks. vandbesparende foranstaltninger o.lign.
3) Etablering, forbedring og renovering af bad, wc og køkkener samt flytning, fjernelse og opsætning af skillevægge, som nødvendiggøres heraf.
4) Tekniske installationer, herunder elinstallationer.
Stk. 2.
Installation af hårde hvidevarer er kun omfattet af retten efter stk. 1, hvis der er tale om udskiftning af hårde hvidevarer, der i forvejen hører til lejligheden. Installation af andre hårde hvidevarer er omfattet af retten efter § 142, stk. 1, i lov om leje til at foretage sædvanlige installationer i det lejede.
Stk. 3.
Lejeren skal forudgående skriftligt anmelde påtænkte forbedringer m.v. til udlejer.
