Østre Landsret: Udlejer skulle betale erstatning for at smide lejers indbo ud

Udlejers undladelse af at drage omsorg for lejers indbo i forbindelse med fraflytning var ansvarspådragende. Kravets størrelse nedsat på grund af egen skyld hos lejer.

Østre Landsret har i ny dom taget stilling til erstatning omkring udlejers fjernelse af indbo der henstår i lejemålet, efter lejers fraflytning. Dommen dykker ned i udlejers ansvar for lejers indbo, i tilfælde hvor der er tvivl om lejer rent faktisk er fraflyttet, og når det efterladte indbo er af personlig karakter eller repræsenterer en væsentlig økonomisk værdi. I den konkret sag blev erstatningskravet dog nedsat betydeligt på grund af udvist egen skyld fra lejers side, ift. ikke at hindre tabet.

Sagen kort

Lejer beboer et lejemål med sin familie herunder voksne børn. Den 1. juni 2022 opsiger lejer skriftligt sit lejeforhold til udlejer, og oplyser samtidig at endelig fraflytning vil ske den 15. juni 2022. Dagen efter bekræfter udlejer skriftligt og indkalder samtidig til fraflytningssyn den 17. juni 2022.

På den meddelte fraflytningsdag den 15. juni 2022, vælger lejer alligevel kun at foretage delvis fraflytning. De efterlader således en del af deres indbo, lejers ene søn bliver boende i lejemålet, og hans indbo forbliver også i lejemålet. Dagen efter møder udlejer op i lejemålet, og snakker med sønnen der stadig bor på adressen.

På dagen for flyttesynet, deltager hverken lejer eller sønnen. Udlejer møder op i lejemålet med en bekendt der er tømrer. Udlejer gennemfører synet, og skifter låsen til hoveddøren. De udfærdiger en fraflytningsrapport, som hænges op på ejendommen, sammen med en seddel om at adgang uden udlejers samtykke vil blive politianmeldt. Da lejers søn kommer hjem fra arbejder konstaterer han at låsen er skiftet, og går ind via bagdøren og overnatter i lejemålet. Alt efterladt indbo er forsat til stede.

Den 18. juni 2022 kommer lejer tilbage til lejemålet og skifter låsen tilbage igen. Lejers søn overnatter forsat i lejemålet, og det efterladte indbo henstår der forsat.

Dagen efter den 19. juni 2022 møder lejer op i lejemålet om morgenen og vasker tøj, lejer vælger på grund af den dårlige kommunikation med udlejer at tage billeder af alt det efterladte indbo. Lejer og lejers søn tager derefter sammen på arbejde. Udlejer møder herefter op i lejemålet sammen med tre bekendte, de rydder lejemålet for alt, og kører det til affaldshåndtering. Tilfældigt kører lejer og lejers søn forbi huset, da de skal levere nogen varer i en anden by, og de konstaterer at der holder biler og trailere, og at der bliver arbejdet i huset. På vej tilbage møder de bilerne med trailere i trafikken, og de kan se det er deres indbo på ladet af trailerne. Først senere på dagen kl. 16.00 kontakter lejers søn udlejer for at få at vide hvor deres ting var kørt hen.

Retsgrundlag

Dommen er afsagt ud fra dansk rets almindelige erstatningsbetingelser. Særligt spørgsmålet om ansvarsgrundlag, værdiansættelsen af det økonomiske tab og egen skyld er centralt for sagen.

Landsrettens begrundelse og resultat

Landsretten kommer i den konkrete sag frem til, at ud fra omfanget og karakteren af de efterladte effekter, burde det have stået udlejer klart at der var tale om personligt indbo. De lægger vægt på at udlejer ikke har sikret sig bevis for standen og omfanget af effekterne i form af billeder, eller forsøgt at kontakte lejer. Herefter tiltræder de skønsmandens værdiansættelse på 61.175 kr.. I den forbindelse indgår det, som et moment at lejer har mistet muligheden for at bevise værdien af sine ejendele, pga. udlejers bortskaffelse. Landsretten finder dermed at udlejer har handlet ansvarspådragende, og lejer er berettiget til erstatning for tabet.

Mere generelt udtaler landsretten at udlejer kunne have meddelt lejer en frist for afhentning af sit indbo, eller have opbevaret det efterladte indbo i en rimelig periode på lejers regning.

Erstatningskravet nedsættes dog i sidste ende til 40.000 kr. da landsretten finder at lejer har udvist egen skyld for forløbet og dermed tabet. Lejer ser udlejer tømme lejemålet uden straks at henvende sig. Kombineret med det forhold, at det måtte have stået lejer klart, at udlejer fra den 17. juni 2022 var af den opfattelse at lejer var fraflyttet, da der var gennemført syn og skiftet låse.

Kommentarer

Dommen understreger at man som udlejer skal være sikker på at effekter der henstår i lejemålet efter lejer er fraflyttet, virkelig også er efterladte. Hvis der er tale om personligt indbo, eller man er i tvivl må man drage omsorg for lejers ejendele og forsøge at kontakte lejer. Først derefter må effekterne bortskaffes og de ekstra udgifter kan rettes mod lejer. Krav som følge af nedpakning og opmagasinering af lejers indbo, skal som hovedregel rejse som et normalt fraflytningskrav indenfor 14 dage fra lejers fraflytning.

Bemærk at det ikke af sagen fremgår om udlejer har rettet andre krav mod lejer i forbindelse med fraflytning. Fx fraflytter lejer inden udløbet af opsigelsesperioden, ligesom udlejer har fremsat almindelige istandsættelseskrav mod lejer.

Landsrettens vurdering af lejers egen skyld, syntes umiddelbart hård, i den forstand at på trods af lejer er på arbejde, skal de reagere straks eller som minimum snarest. Dog må det formodes at såfremt lejer havde ringet eller skrevet til udlejer straks, ville det have haft en indflydelse på hvorvidt lejer havde udvist egen skyld. Derfor er rådet til lejere, at de kontakter udlejer med det samme, og sikre sig bevis for det.

Østre Landsret dom af 18. august 2025, i anke 22. afd. BS-49655/2023-OLR. Dommen er trykt i TBB2025.795