Skip to main content

Uklart brev fra udlejer havnede i Højesteret

Ny højesteretsdom om aftaler i eksisterende lejeforhold. kontakt altid LLO, hvis du bliver præsenteret for tillæg/ændringer til din lejekontrakt, så vi kan se det igennem, inden du skriver under!

En højesteretssag fornylig handlede om lejekontrakter i en større udlejningsejendom, hvor lejerne betalte fællesudgifter udover deres almindelige husleje. Det var også aftalt i kontrakterne, at udlejeren kunne lade lejerne betale for renovation direkte til forsyningsselskabet, hvis forsyningsselskabet accepterede det.

Brev til 49 lejere

Senere sendte udlejer tillæg til lejekontrakten til 49 lejere. Tillægget indebar dels bortfald af kravet om betaling for fællesudgifter, dels at lejers udgifter til renovation skulle betales direkte til forsyningsselskabet.

Tillæggene blev sendt med et følgebrev, der beskrev ændringerne ifølge tillægget. Lejerne blev bedt om at underskrive og returnere tillægget. Det gjorde de fleste, men ikke alle lejere.

Retssagen angik om de tillæg til lejekontrakt, som en række lejere havde underskrevet, var ugyldige, så lejerne ikke skulle betale lejen ifølge tillæggene. Sagen angik videre, om udlejer kunne kræve, at lejerne skulle betale særskilt for renovation direkte til renovationsselskabet.

Ikke tydeligt nok

For så vidt angik spørgsmålet om betaling af renovationsudgifter udtalte Højesteret, at aftalen reelt var udtryk for, at lejerne blev pålagt at betale en driftsudgift som påhvilede udlejer, og som udlejer derfor ikke kunne kræve betalt særskilt som et tillæg til huslejen.

Derfor var der ikke hjemmel til at indgå en sådan aftale. Højesteret fandt desuden, at lejerne ikke var bundet af deres underskrifter på tillægget til lejekontrakterne, fordi

• følgebrevet fra udlejer kunne være misvisende for lejerne. Det fremgik således ikke klart og tydeligt, at det var et frivilligt tilbud. Nogle af lejerne troede således, at de ville blive opsagt af deres lejlighed, hvis de ikke underskrev tillægget, og

• det fremgik ikke, at lejernes hidtidige rettigheder ville bestå, selvom de lod være med at skrive under, og

• tillægget ensidigt var til fordel for udlejeren, og

• initiativet til at ændre lejekontrakterne alene kom fra udlejer - uden at lejerne blevet orienteret først.

Højesteret tilsidesatte aftalen

Det vil sige, at godt nok var der indgået en aftale, men den var åbenbart urimelig, da udlejer brugte sin ”overlegne stilling”, som der står i dommen. Herefter tilsidesatte Højesteret selve aftalen efter aftalelovens §36.

Højesteret afviser således ikke muligheden for at indgå aftaler i eksisterende lejeforhold, de skal blot tydeligt benævnes aftaler, og lejerne skal have at vide, hvis aftalen ikke er til deres fordel. Dommen betyder således, at udlejer – i hvert fald i nogle tilfælde – vil have en vejledningspligt overfor lejerne, hvis udlejer ønsker at ændre de oprindelige lejevilkår.

Fraflytningsrapporterne

Et åbent spørgsmål er herefter, om dommens resultat og præmisser kan overføres til de fraflytningsrapporter, hvor lejer kun har mulighed for at kvittere og samtidig erklære sig enig i udlejers fraflytningskrav? Ofte ser vi, at der oven over linjen til lejers underskrift på en sådan rapport står, at lejer anerkender at have modtaget rapporten og accepterer, at hæfte for de mangler, udlejer har skrevet i rapporten og giver udlejer fuldmagt til at afmelde el og gas og erklærer at være fraflyttet frivilligt. Altså et større sammensurium hvor det ikke fremgår, at lejer ikke er forpligtet til at acceptere rapportens indhold, og at en eventuel uenighed om fraflytningsudgifterne efterfølgende kan indbringes for huslejenævnet.

Du er ikke tvunget til at underskrive

Overskriften på disse fraflytningsrapporter er ikke desto mindre netop ”rapport” eller ”opgørelse” og ikke ”aftale”. Det fremgår ingen steder, at det alene vil være en ulempe for lejer at skrive under, mens det derimod ubetinget er til udlejers fordel. Det fremgår heller ikke, at lejer kan lade være med at skrive under. Dermed er det ikke klart og tydeligt for lejer, at udlejer forsøger at gå videre end lejelovens §98, stk. 4, hvor der står, at udlejeren (som udlejer flere beboelseslejligheder) skal udarbejde en fraflytningsrapport. Rapporten skal udleveres til lejeren ved synet. Er lejeren ikke til stede ved synet, eller vil lejeren ikke kvittere for modtagelsen af rapporten, skal rapporten sendes til lejeren senest 2 uger efter synet. Det vil sige, at du som lejer ikke er tvunget til at skrive under på udlejers fraflytningsrapport, så længe udlejer har en adresse at sende den til.

Det er dog kun udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, der skal udarbejde en fraflytningsrapport ved lejers fraflytning. Men uenighed om fraflytningsudgifterne kan altid indbringes for huslejenævnet. Er du i tvivl, om din fraflytningsregning er rimelig, så send LLO en kopi, så vi kan gennemgå den.

 

Det siger loven

Aftalelovens § 36. En aftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvist, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende. Det samme gælder andre retshandler. Stk. 2. Ved afgørelsen efter stk. 1 tages hensyn til forholdene ved aftalens indgåelse, aftalens indhold og senere indtrufne omstændigheder.

Om forfatteren

Ole Hansen

Jurist, LLO Hovedstaden

Back to top