Vestre Landsret afviste ophævelse da udlejers påkrav var uklart

Påkravsskrivelse om lejers betalingsmisligholdelse skal, tydeligt angive hvilke beløb af en skyldig restance, der skal betales for at skrivelsen kan danne grundlag for ophævelse.

Sagen kort

Kendelsen omhandler en sag om udlejers fremsendelse af betalingspåkrav til lejer, samt efterfølgende ophævelse af lejemålet. Fogedretten udsætter på den baggrund lejer af lejemålet. Ved landsretten ændres resultatet da betalingspåkravet ikke kunne danne grundlag for efterfølgende ophævelse på grund af uklarhed om hvilket beløb der skulle betales. Lejer kan derfor blive boende i lejemålet.

Retsgrundlag

Reglerne om afgivelse af betalingspåkrav kan findes i lejelovens § 182.

• 1. Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde, jf. dog § 183:
• 1) Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. stk. 2.
• (…)
• Stk. 2. Udlejeren kan kun hæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen, senest 14 dage efter at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejeren. (…)

Landsrettens begrundelse og resultat

Betalingspåkravet er afgivet den 10. februar 2025, og dermed rettidigt. Der er ligeledes afgivet oplysninger om at manglende berigtigelse af restancen inden fristen på 14 dage kan medføre ophævelse.

I påkravet fremgår det at restancen udgør 17.069 kr. og at 12.009 kr. udgør pligtig pengeydelse. Vedlagt påkravet er der en specifikation over opgørelsen af restancen. Denne indeholder 11 poster, samt fire kolonner der angiver periode, at den samlede gæld i perioden udgør 31.366 kr. og at der i perioden er indbetalt 14.297 kr., samt en kolonne med pligtig ydelse (ja/nej).

Landsretten kommer frem til at det ikke med tilstrækkelig tydelighed for lejer, fremgår hvilke af de mange beløb der skal betales for at afværge ophævelse. Dermed afviser de at betalingspåkravet kan danne grundlag for en ophævelse af lejemålet.

Kommentarer

Kendelsen er helt i tråd med den eksisterende praksis. Udlejers mulighed for at ophæve et lejeforhold, og dermed udsætte en lejer af deres bolig er den hårdeste sanktion i lejeloven.

Derfor er det rimeligt med høje krav til tydeligheden af de oplysninger, der gør det muligt for lejer at afværge en sådan sanktion. Stemmer ligeledes med hensynet bag lejeloven, der netop består i at være beskyttelseslovgivning i et ulige magtforhold.

I den konkrete sag er det uomtvistet at lejer ikke har betalt den pågældende husleje. Ophævelse afvises alligevel, da udlejers påkrav ikke overholdte formalia.


Vestre Landsrets Kendelse af 5. september 2025 i kære 15. afd. B-0172-25, dommen er trykt i U2025.4826 / FM2025.85 / TBB2025.830