Din bolig: Drømmen om et nyt køkken, nyt bad eller en væg fjernet

Hvordan man som almen beboer kan gøre brug af den individuelle råderet.

Mange lejere har et ønske om at istandsætte og forbedre deres bolig. Det kan være drømmen om et nyt køkken, at flytte eller fjerne en væg, så der fx åbnes op mellem stue og køkken, etablere et nyt badeværelse eller noget helt andet – mulighederne er mange. Hvad mange måske ikke ved er, at der for beboere i alment boligbyggeri findes forskellige muligheder for økonomisk godtgørelse gennem anvendelse af råderetten, hvis blot en enkelt beboer eller man kollektivt i foreningen ønsker at forbedre sit lejemål.

Andre vilkår i privat lejebolig

Denne artikel beskæftiger sig kun med den individuelle råderet og ikke den kollektive og omhandler kun regler og muligheder for beboere i almen lejebolig. Bor du i privat lejebolig, findes der også muligheder for at foretage forbedringsarbejder, men reglerne er lidt anderledes. På lejeloven-a-z findes en beskrivelse af dine muligheder for forbedringer, når du bor i privat lejebolig.

Har du spørgsmål til din anvendelse af råderetten, kan du kontakte din lokale LLO-afdeling og spørge en rådgiver til råds. Vores afdelinger finder du på www.llo.dk.

Råderetskataloget

I de flere almene afdelinger har man på et årligt afdelingsmøde godkendt indholdet i et såkaldt råderetskatalog. Til mødet har afdelingsbestyrelsen præsenteret en række forslag til indhold i et råderetskatalog, som de tilstedeværende på afdelingsmødet har debatteret og stemt om.

Kataloget er en udvidelse af reglerne om råderet ift. Bekendtgørelse om drift af almene boliger, og en beskrivelse af de muligheder, du har som beboer, hvis du ønsker at foretage forbedringer i boligen – opsætte et nyt køkken, lægge nye fliser på badeværelset mm. Hvis der ikke er vedtaget et råderetskatalog i din ejendom, skal du i stedet forholde dig til reglerne i Bekendtgørelse om drift af almene boliger.

Økonomisk loft

Råderetten sætter desuden et økonomisk loft over visse af forbedringsarbejderne, så en evt. ny beboer ikke ender med en kæmpe huslejestigning. Lejestigningen kan forekomme, hvis beboeren, der fik arbejdet udført, flytter inden investeringen er blevet fuldstændigt afskrevet. Afskrivningsperioden er, alt efter arbejdets karakter, på mellem 10 og 20 år. Hvis du har installeret et nyt køkken vil dette typisk afskrives over en periode på 10 år. Flytter du to år efter forbedringen, vil en ny indflytter skulle afdrage det resterende beløb over den tilbageværende afdragsperiode, da fraflytteren får kapitaliseret sin investering (får den tilbageværende del af sin investering tilbage). Restbeløbet kan enten betales kontant eller lægges til boligafgiften som en månedlig ydelse for den nye lejer.

Er der ikke vedtaget et udvidet råderetskatalog gælder betingelserne i lovteksten: jf. Bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. § 84 - § 97.

Loven giver vide rammer

Almenlejeloven beskriver råderetten som en ret, der giver almene beboere mulighed for at foretage forbedringsarbejder i deres lejebolig. Råderetten kan anvendes til mere end ændring/renovering af det eksisterende og vil fx også kunne anvendes til etablering af et nyt badeværelse – blot der er tale om en permanent forbedring af lejemålet – altså arbejder der forøger boligens værdi.

Forbedringer kan, som allerede nævnt, være opsætning af et nyt køkken, men mulighederne er langt fra begrænset til dette alene. Så længe lejemålet vedbliver at have karakter af almen bolig, at der ikke ændres på dens eventuelle karakter af ældre- eller handicapvenlig bolig og de udførte arbejder er rimelige og hensigtsmæssige er der ret vide rammer for råderettens anvendelse. Medfører arbejderne særlige vedligeholdelsesudgifter for afdelingen, forhøjes lejerens leje tilsvarende.

jf. Bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. § 87.

Alle permanente forbedringer kan derfor betragtes som mulige under råderetten, men ikke alle moderniseringer vil kunne betegnes som forbedringsarbejder, hvorfor der ikke vil kunne opnås godtgørelse for disse ved fraflytning. Dette gør sig gældende, hvis der er tale om meget energiforbrugende installationer eller meget dyre og luksusprægede arbejder. Desuden hører installation af hårde hvidevarer under installationsretten og ikke råderetten (Mere om installationsretten senere).

Ansøg før du starter

Inden du overhovedet går i gang med arbejdet skal du ansøge om tilladelse gennem ejendomskontoret eller boligorganisationen. De ansøgningsblanketter, der skal anvendes, findes på din boligorganisations hjemmeside.

Det er vigtigt at du, inden arbejdets påbegyndelse, ansøger om lov til at modernisere eller ombygge. Er dine moderniseringsplaner ikke godkendt, kan du blive mødt af krav om reetablering for egen regning.

Når du ansøger, har boligorganisationen 8 uger (der ses bort fra juli måned) til at komme med enten en godkendelse eller et afslag på din ansøgning. Modtager du ikke et svar inden tidsfristens udløb, vil du kunne igangsætte arbejdet.

Visse typer af arbejder kræver anmeldelse i kommunen eller en byggetilladelse. Hvis dette er tilfældet, skal dette også meddeles dig inden tidsfristen på de 8 uger. Boligorganisationen sørger for de nødvendige tilladelser, men du betaler som lejer evt. Gebyrer.

jf. Bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. § 89.

Økonomien

Økonomien- hvilke typer arbejder kan du få dækket økonomisk?

Du skal selv lægge ud for hele moderniseringen, men såfremt der er regninger på materialer og håndværksarbejdet, vil du kunne modtage økonomisk godtgørelse for arbejdet ved fraflytning i løbet af afskrivningsperioden. Skal både materialer og selve arbejdet kunne kapitaliseres, vil du skulle anvende professionelle håndværkere til arbejdet.

Hvis du selv beslutter at udføre arbejdet, kan du kun modtage økonomisk godtgørelse for den del, der er regninger på. Den tid du selv har investeret i projektet, kan du ikke blive kompenseret for økonomisk. Desuden skal man have for øje, at hvis du bor i lejemålet ud over afskrivningsperioden vil hele investereingen være ”boet op”. Tilbage er kun herlighedsværdigen ved en funktionel ombygning eller modernisering.

Reetablering – er det en forbedring eller forandring?

Men ikke alle moderniseringsarbejder anses som forbedringer. Ønsker du fx at fjerne eller flytte en (ikke bærende) væg, vil arbejdet ikke ses som en forbedring, men i stedet betragtes som en forandring. En undtagelse er, når en væg flyttes i forbindelse med et forbedringsarbejde (fx et nyt køkken), så vil omkostningen for væggen kunne indgå i det samlede arbejde og dermed blive godtgjort.

Forandringer alene godtgøres ikke økonomisk og kan desuden medføre krav om reetablering. Derfor er det vigtigt, at du ansøger og efterfølgende modtager tilladelse til at udføre arbejdet. Er tilladelsen givet uden krav om reetablering, vil du kunne fraflytte uden at skulle reetablere. Hvis arbejdet skal reetableres, vil du skulle betale et depositum i forbindelse med arbejdets udførelse. Depositummet er en sikkerhed for, at lejemålet kan føres tilbage til det oprindelige uden omkostning for foreningen.

jf. Bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. § 85 stk. 2.

Vær desuden opmærksom på, at når du anvender den individuelle råderet financierers arbejdet af den enkelte lejer, og der kan derfor ikke opnås boligstøtte dertil.

Installationsretten

Ønsker du et komfur, en opvaskemaskine, stik til computer, internet mm., som ikke var i boligen ved indflytning, står du selv for dette. Desuden er det en forudsætning, at du søger boligselskabet om tilladelse, og at du anvender en autoriseret VVS- eller EL-installatør. Her gælder også, at forbedringerne skal være rimelige og hensigtsmæssige.

Jf. Bekendtgørelse af lov om leje af almene boliger § 36

Arbejderne må ikke fratage boligen dens karakter af almen bolig eller dens eventuelle karakter af bolig, der er velegnet for ældre og personer med handicap. Medfører arbejderne særlige vedligeholdelsesudgifter for afdelingen, forhøjes lejerens leje tilsvarende.

Jf. Bekendtgørelse af lov om leje af almene boliger § 39 stk. 2.

Du kan ikke modtage nogen form for godtgørelse af arbejdet ved fraflytning, men kan til gengæld tage det installerede med dig. Desuden kan boligorganisationen kræve reetablering ved fraflytning og et depositum som sikkerhed for arbejdets udførelse

Annettes "nye" bolig - plads og lys

Et veludført eksempel på anvendelse af råderetten er Annette Lund Larsens køkkenombygning, hvor der samtidig er blevet flyttet en væg og sammenlagt to rum. Annette bor i Frederiksholms Karré 6 i Københavns sydhavn. Den almene lejlighed bestod i mange år af i alt fire relativt små rum. Så da børnene begyndte at flytte hjemmefra, valgte Annette og hendes mand at inddrage et værelse og udvide deres typiske ”københavnerkøkken med alt for lidt plads”, og i stedet etablere et køkken-alrum med lys og plads.

Problemfrit

Efter at have set på økonomien, truffet en beslutning om typen af køkken, hvilke vægge der skulle fjernes osv., blev der udført et skitseforslag. Ejendomskontoret blev kontaktet for råd og vejledning og div. ansøgninger udfyldt og indsendt. Efter boligorganisationens endelige godkendelse blev arbejdet sat igang. Det gamle køkken blev taget ned og to rum blev lagt sammen, så køkkenet nu er mere end dobbelt så stort som oprindeligt. Desuden blev der åbnet op ud til gangarealet, så der strømmer mere lys ind til midten af lejligheden. Opgaven blev udført af professionelle håndværkere. Hele projektet tog godt og vel to måneder og forløb forholdsvist problemfrit.

Selvom hele ombygningen kom til at koste 120.000 kr. føler parret, at ombygningen har givet dem en stor personlig værdi. De har ikke kun fået et stort, lyst og rummeligt køkken med plads til gæster. De har også formået at sætte deres helt personlige præg på lejligheden, hvilket de nyder mindst lige så meget som et funktionelt køkken.

Der er i dag gået ti år og de investerede 120.000 kroner er derfor helt afskrevet. Men glæden ved et personligt og funktionelt rum varer ved.