Skip to main content

Nyistandsættelse - er et dyrt og uhensigtsmæssigt vilkår ved at genopstå?

Nyistandsættelse er på vej tilbage - ad bagdøren

Hvor meget skal du male, når du flytter? I 2015 blev der lavet nye regler, så lejerne ikke kunne tvinges til at skulle male hele lejligheden efter en kort boperiode.

Denne regel er nu under juridisk pres. Huslejenævnene fortolker nemlig de nye regler helt forskelligt landet over.

I 2015 fik Folketinget nok af kæmpestore fraflytningsregninger. De dengang gældende regler medførte, at udlejer kunne kræve alle malbare flader malet, også selvom lejer fx kun havde boet i lejemålet i seks måneder, og standardlejekontrakten gav endda udlejer mulighed for at krydse dette nemt af.

Dette blev stoppet - først med et forlig imellem den daværende SR-regering samt V, DF, SF og EL fra 11. juni 2014. Af forliget fremgik det, at “normal istandsættelse” skulle indføres, og at ”Muligheden for at aftale nyistandsættelse ved fraflytning afskaffes”.

Herefter blev loven fremsat, og af bemærkningerne til loven fremgår det igen, at nyistandsættelse skulle erstattes af normal istandsættelse. Partier og organisationer gik den socialdemokratiske boligminister på klingen ift., hvad de nye regler rent faktisk betød. Ministeren tydeliggjorde i sine svar til Folketinget, at når en lejer modtager et nymalet lejemål, skal han nok male efter tre-fire års almindelig brug for at opfylde sin vedligeholdelsespligt (spm. 106).

Store besparelser for lejerne

Da loven blev vedtaget d. 24. marts 2015, kunne der derfor ikke være megen tvivl om lovens hensigt. Loven gælder ikke med tilbagevirkende kraft, så de lejeaftaler, der er indgået før 1. juli 2015, kan stadigvæk godt have lovlige vilkår om nyistandsættelse.

Konsekvenserne med ændringen fra 2015 er store besparelser til lejerne.

Lejeloven bliver evalueret i december 2017, og daværende boligminister Ole Birk Olesen konstaterer på baggrund af en analyse fra Rambøll, at lejerne sparer ca. 40% af fraflytningsregningen på lovændringen, og at boligstandarden ikke er blevet tilsvarende forværret. Med andre ord: loven virker efter hensigten, og forligspartierne lader ordningen køre videre uden ændringer.

Udlejerne i offensiven

Ved et møde i Dansk Selskab for Boligret 12. Marts 2019, fremlægger videnskabelig assistent Daniel Skov, SDU, flere modstridende afgørelser fra hele landet. For eksempel kan en lejer i København ikke afkræves nymaling efter 18 måneders sædvanlig brug, men både i Odense og Aarhus er der eksempler på, at lejeren hæfter efter mindre end ét år.

Flere prominente talere argumenterer for, at det stadigvæk er muligt at kræve lejemålet tilbage i samme stand som lejeren modtager det, og selvom nyistandsættelse ikke længere direkte kan aftales i lejeaftaler, kan udlejeren stadigvæk kræve lejemålet afleveret i “nyistandsat stand”, hvis lejemålet var nymalet ved indflytning.

De samme talere mener, at der ikke skal meget til før et lejemål er i dårligere stand end ved indflytning - fx kan solindfaldet give farveforskelle i løbet af få måneder - og at man ikke kan lægge selvstændig vægt på lejeperiodens længde.

Imod Folketingets hensigt

Det er problematisk, at disse argumenter vinder frem i nogle af landets huslejenævn. Fælles for disse argumenter er, at man ignorerer Folketingets hensigt. Her er tre modargumenter:

1. Hvis udlejer stadigvæk kan kræve lejemålet afleveret i “nyistandsat stand” og dermed kræve maling efter meget korte lejeperioder, så har vi det samme uhensigtsmæssige ressourceforbrug som før lovændringen på trods af udlejers klare hensigt med loven. Man kan spørge, om nyistandsættelse overhovedet er blevet afskaffet.

2. Lovens bemærkninger påpeger, at vedligeholdelse og fraflytningskrav hænger sammen, og efter lovændringen i 2015 kan vedligeholdelse alene kræves, når det er “påkrævet” - også ved fraflytning. Man skal derfor se om maling reelt er tiltrængt, også når lejemålet er modtaget nymalet ved indflytning.

3. Endeligt er både “påkrævet” og “samme stand” en konkret vurdering, men ikke en fuldstændig fri vurdering. Nævn og domstole kan ikke se bort fra de elementer, Folketinget har besluttet at der skal lægges vægt på, når skønnet skal udføres, herunder at et nymalet lejemål normalt først kan kræves malet efter 3-4 år. Vi må regne med, at Folketinget har tænkt på, at solen skinner ind i boligerne i den periode.

Tommelfingerreglen er derfor stadigvæk, at et nymalet lejemål først skal males efter 3-4 år.

Vi har endnu ikke set landsrets- eller højesteretsdomme om spørgsmålet, men da disse instanser plejer at lægge vægt på lovgivers hensigt, er der en forhåbning om, at vi endelig kan få lagt begrebet “nyistandsættelse” i graven.

Ikke rimeligt...

”Det er ikke rimeligt og hensigtsmæssigt, at udlejer kan kræve nyistandsættelse efter en ganske kort lejeperiode. Det er bekosteligt for lejeren, og det er samfundsøkonomisk en uhensigtsmæssig anvendelse af ressourcer, at lejeren skal nyistandsætte et lejemål, der er afleveret i vedligeholdt stand.

Det foreslås derfor at udelukke muligheden for at aftale nyistandsættelse ved fraflytning, så lejerens pligt til istandsættelse ved fraflytning alene kan svare til en normal istandsættelse, hvor pligten til at gennemføre vedligeholdelse altid afhænger af, om der konkret er behov for istandsættelse.

Pligten afhænger herefter af, hvornår lejeren har pligt til at foretage vedligeholdelse efter lejelovens almindelige vedligeholdelsesbegreb, hvorefter istandsættelse som følge af slid og ælde skal foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommen og det lejedes karakter.” (Fra lovforslagets bemærkninger afsnit 3.2.2)

Om forfatteren

Anders Svendsen

Chefjurist på LLO´s Landssekretariat.

Back to top